Ипотеката е договор, чрез който длъжникът оставя като обезпечение актив (обикновено имущество), на когото дава заем (кредитор).
По този начин, ако длъжникът не плати дълга си, кредиторът ще има право да поиска продажбата на имота, за да събере дължимото му. Следователно ипотеката е дългов инструмент, който предоставя обезпечително право на кредитора, който използва актив на длъжника като обезпечение.
Характеристики на ипотека
Ипотеките обикновено се прилагат върху недвижими имоти като къщи или земя, но също така е възможно да се генерира ипотека върху лична собственост като превозни средства или произведения на изкуството.
Една от най-важните характеристики на ипотеката е, че активът, който е оставен като обезпечение, остава във владение на длъжника. Например, човек може да сключи договор за ипотека върху къщата си, без да се налага да го оставя, за да го предаде на кредитора.
В случай, че длъжникът не се съобрази с плащанията на дълга си, ипотеката установява, че кредиторът ще има право да поиска продажбата на имота, оставен като обезпечение чрез публичен търг (не директна продажба). Кредиторът може да събере дълга си от събраната сума, оставяйки останалото на други кредитори или на същия длъжник.
За какво се използват ипотечните договори?
По принцип договорите за ипотека се използват за получаване на дългосрочно финансиране и за значителен обем ресурси, които иначе биха били трудни за получаване. Наличието на актив като гаранция за плащане намалява риска на кредитора (който в случай на неплащане може да задържи актива) и по този начин улеснява отпускането на заем. Например в Испания много ипотечни договори се използват за получаване на финансиране за закупуване на къщи.
Ипотеката има голямото предимство, че длъжникът не трябва да залага имота като обезпечение и може да продължи да се ползва от него. Той обаче има недостатъка, че по време на криза стойността на обезпечението може значително да спадне, така че получената сума на търг може да не е достатъчна за длъжника да покрие дълга си.
Основни компоненти на ипотечен договор
- От една страна има капиталът, който представлява общата сума на ресурсите, които са заети на длъжника. Заеманата главница обикновено е по-малка от стойността на актива, оставен като обезпечение на ипотеката.
- След това е лихвеният процент, който предполага събиране на процент (фиксиран или променлив) върху дълга в полза на лицето, което отпуска заема.
- Третият елемент е терминът, който показва времето, в което се очаква да бъдат върнати заетите пари.
Да видим пример, Хуан (длъжник) подписва договор за ипотека с Банка А (кредитор). Този договор установява, че Банката ще Ви отпусне сума от 50 000 евро (капитал) с лихва от 7% годишно. Хуан от своя страна се съгласява да плати този заем в рамките на 10 години (на месечни вноски), оставяйки земя на стойност 70 000 евро като ипотечна гаранция.
