В Португалия отпускането на ипотеки напредва с невероятна скорост. Тази ситуация доведе до безпокойство анализатори, които се чудят дали Португалия захранва нов балон с недвижими имоти.
Една от данните, която привлече вниманието на икономистите и поражда безпокойство, е ръстът на ипотечните заеми в Португалия. Ако сравним първите десет месеца на 2019 г. с първите десет месеца на 2018 г., виждаме, че отпускането на ипотеки се е увеличило с 5%. В конкретни данни това означава 8 522 милиона евро, заети за закупуване на недвижими имоти.
Затягане на условията за достъп до кредит
Увеличението на ипотечния кредит обаче не е нещо, което се е случило през 2019 г. Още през 2018 г., предвид увеличението на предоставените ипотеки, Банката на Португалия, като орган, отговарящ за банковия надзор в португалската държава, разпореди да затегне достъпа до ипотечен кредит. За това бяха установени по-взискателни изисквания. По този начин клиентите не биха могли да получат достъп до ипотека, ако не са посветили поне 50% от доходите си за плащане на заема за собствеността си. От друга страна, ипотеката не би могла да надвишава 90% от стойността на къщата, която трябва да бъде закупена и трябваше да бъде амортизирана за период по-малък от 40 години.
Следва да се отбележи, че португалските банки са приложили мерките за затягане на кредитите, посочени от Банката на Португалия. Въпреки строгите кредитни ограничения обаче ипотечното кредитиране продължава да расте. Тук мнозина се чудят как затягането на достъпа до кредити е довело до точно противоположния резултат на търсения.
Защо се увеличи даването на ипотеки?
Причините за тази динамика на кредитната експанзия са разнообразни. Възстановяването на португалската икономика доведе до по-голяма склонност към харчене, лихвените проценти са ниски, а имотът, както е традицията в Португалия, е актив, който с годините печели в стойност. По този начин португалските недвижими имоти са актив, който привлече вниманието на инвеститорите не само сред самите португалски граждани, но и сред чуждестранните инвеститори. Следователно привличането, генерирано от недвижими имоти сред португалски и чуждестранни инвеститори, доведе до увеличаване на търсенето на ипотечни заеми.
Джентрификация и чуждестранни инвеститори
Това желание за инвестиране в недвижими имоти вече е отбелязано в цената на земята. Има райони от Лисабон, в които цената на квадратен метър е над 4500 евро. Всичко това доведе до това, което е известно като джентрификация.
Тази джентрификация е процес, при който жителите на кварталите в града, традиционно с достъпни цени и наеми, изоставят традиционните си квартали, за да се преместят в други отдалечени квартали. Всичко започва, когато централните райони започват да стават популярни, достигайки слава и престиж и търсени от туристите. Къщите са санирани, търсенето на недвижими имоти в района се увеличава и цените на наемите се увеличават. По този начин популярните класове се заменят с по-високи социални класи, които могат да се сблъскат с по-високи разходи за наем. Всъщност много португалски градове преминават през така наречения процес на джентрификация.
Не бива да забравяме и за така наречените „златни визи“. Това са разрешителни за пребиваване на чуждестранни граждани, които имат инвестиция в недвижими имоти, която надхвърля половин милион евро. Нещо повече, инвестицията в недвижими имоти на стойност над половин милион евро не само предоставя правото на пребиваване в Португалия, но също така дава достъп до интересни данъчни предимства.
Ефектите от „златните визи“ се усещат в португалските градове, особено в двата най-важни: Лисабон и Порто. По този начин има много чужденци от Бразилия, Китай и Франция, които се стремят да инвестират в недвижими имоти в Португалия.
Ниски лихвени проценти, просрочия и надценени имоти
В този контекст на нарастващото търсене на недвижими имоти цените се увеличават. Доказателство за това е, че цените на жилищата в Португалия са нараснали с 11,2% през второто тримесечие на 2019 г., като всички вземат за сравнение второто тримесечие на 2018 г.
Е, тъй като ипотечният кредит се увеличава драстично и цените на жилищата нарастват, има безпокойство относно ситуацията на пазара на имоти в Португалия. Както преди това предупредихме, има опасения, че балон може да се храни в португалските земи.
В този смисъл е необходимо да се подчертаят ниските лихвени проценти. Следователно при сценарий с ниски лихвени проценти спестяванията ще бъдат санкционирани и гражданите ще предпочетат да харчат. В този случай обществеността ще заложи на инвестиции в недвижими имоти, тъй като в Португалия те се считат за активи, които с течение на времето увеличават стойността си.
На второ място, трябва да посочим прекомерната стойност, която се придава на недвижимите имоти, фактор, който винаги присъства при раждането на всеки балон на недвижимите имоти.
И накрая, трябва да обърнете внимание на лошите дългове. И факт е, че португалските банки биха имали трудности да събират своите кредити с високата степен на престъпност, с която трябва да се сблъскат.