Как работи рисковата премия на пазара на недвижими имоти?
Премията за риск не е понятие, което се отнася само до националната икономика. Възвръщаемостта не се търси само при инвестиране в облигации, но и при инвестиране в недвижими имоти. Следователно инвеститорите се ръководят от показатели за риск, когато работят на пазара на недвижими имоти. Но как работи рисковата премия на пазара на недвижими имоти?
Като чуят думите „рискова премия“, умовете на мнозина пътуват към годините 2011 и 2012. По времето, когато лошото представяне на европейските икономики предизвика интереса, който страните трябваше да плащат за финансиране на пазарите. Този деликатен икономически момент послужи така, че голяма част от обществеността разбра каква е премията за риск.
Нека си спомним, че рисковата премия предполага допълнителни разходи за всички онези държави, които търсят финансиране на пазарите. Този допълнителен разход се определя според рисковете, пред които е изправена националната икономика. Да кажем, че това е компенсация за риска, който инвеститорът поема, използвайки своите ресурси в облигациите на определена държава. Колкото по-добри са обаче резултатите от икономиката на дадена държава, толкова по-ниска е рисковата премия, която трябва да бъде платена. Следва да се отбележи, че за справка е взета германската облигация. По този начин ще имаме валидна скала за измерване на икономическия риск на различните държави.
Рисковата премия на пазара на недвижими имоти се разпределя по квартали
Е, концепцията за рискова премия достигна и до пазара на недвижими имоти. Ако по-рано заявихме, че рискът варира в зависимост от страната, на пазара на недвижими имоти рискът зависи от квартала, в който искаме да инвестираме. За измерване на всяка рискова премия трябва да има референция. Следователно, ако на пазара на облигации споменахме Германия като ориентир, в света на недвижимите имоти това място ще бъде заето от мадридския квартал Реколетос. Recoletos се счита за област, характеризираща се с гаранция и надеждност, но ползите, които могат да бъдат получени при придобиване на имот и отдаване под наем, ще бъдат по-малки.
Променливите, от които зависи рисковата премия на пазара на недвижими имоти
Има ясен паралел между кварталите и държавите. И при двете вероятностите за риск варират от една до друга. Когато инвестира в облигации от определена държава, инвеститорът обръща специално внимание на нивото на задлъжнялост, възможността за фалит, перспективите за растеж или публичния дефицит. На пазара на недвижими имоти се използват други критерии като: възможност за отдаване под наем на имота, незаконно окупиране на имота, промени в законодателството или броя на наематели, които преминават през имот през определен период от време.
Продължавайки с примера на квартал Реколетос, виждаме, че този квартал се счита за безопасен, крепост за недвижими имоти. Всичко това означава, че с голяма сигурност ще бъдат получени доходи, които варират между 3,3% и 3,4%. И най-доброто, с малко риск. Следователно ниското ниво на рискове в квартала Реколетос ще бъде възнаградено с еднакво ниска премия за риск за недвижими имоти.
Ако инвеститорът в недвижими имоти търси печалба на цената на рисковата премия за недвижими имоти, той трябва да насочи вниманието си към други квартали. Тази разлика в интересите ще се засили още повече в квартали като Entrevías, San Diego, San Andrés или San Cristóbal. Тук рискът е много висок, така че трябва да се удовлетвори много по-висока премия за риск за недвижими имоти.
Значението на предходния анализ
За разлика от пазара на облигации, където има възможност за диверсификация на инвестицията за намаляване на риска, на пазара на недвижими имоти всичко ще зависи от цената на имота, който ще бъде придобит. Последицата от това е, че най-малките инвеститори няма да имат възможност да инвестират в най-безопасните налични зони, тъй като те са най-скъпи. Междувременно най-мощните инвеститори избират квартали с по-нисък риск. Обяснението защо големият инвеститор не залага на кварталите, които предлагат най-висока рентабилност е просто, тъй като те не искат да поемат големи рискове.
Балансът между рентабилност и риск
Както при всяка инвестиция, на пазара на недвижими имоти ще е необходим предварителен анализ на две променливи: рентабилност и риск. Добре известно е, че в света на финансите, колкото по-висока е рентабилността, толкова по-висок е рискът.
При този тип инвестиции в недвижими имоти ще бъде от съществено значение да се оценят аспекти като колебания на цените, степен на конкурентоспособност, прогнози и така наречения процент на наем. Не забравяйте, че процентът на наемите е размерът на месечния доход, използван за плащане на наема.
И накрая, трябва да обърнете специално внимание на други разходи, свързани със собствеността на имота. В този смисъл е необходимо да се оцени въздействието на данъците, разходите за обществото, застрахователните премии, възможните разливи и разходите за процедурите.
Няма съмнение, че има голяма прилика в действието на рисковата премия, както на пазара на облигации, така и на пазара на недвижими имоти. И това е, рискът се плаща.
