Оценката на недвижим имот е теоретична парична стойност, която се приписва на имот въз основа на технически параметри.
Тези параметри следват методология за оценка, която в много страни е установена със закон. При всяка оценка на недвижимите имоти тези параметри трябва да бъдат аргументирани в доклад.
Оценката на недвижимите имоти трябва да бъде изготвена от одобрен специалист, който може да бъде архитекти, геодезисти или инженери. Това ще зависи от това дали недвижимият имот, който трябва да бъде оценен, е къща, апартамент, парцел или индустриален склад.
Най-често използваният отчет за оценка на недвижимо имущество е придобиването на недвижим имот чрез ипотечен кредит, поради което често се нарича и „ипотечна оценка“. Той служи като стойност за финансовата институция, когато решава дали да отпусне ипотека от една или друга сума въз основа на стойността на оценявания актив.
За какво служи оценката на недвижимите имоти?
Оценката на недвижими имоти може да ни послужи за няколко цели, като най-важните са:
- Получете ипотечен заем, който има оценения актив като обезпечение.
- Познайте теоретична стойност с достатъчно строгост за определяне на наследства, разводи или като начална цена при търгове.
- Постигнете техническа стойност със специфичен регламент, който го отличава от обикновена ориентировъчна оценка.
Трябва да се вземе предвид, че колкото по-висока е оценката, толкова по-висока е прогнозната стойност на недвижимия имот. Това означава, че ще имате повече марж, когато поискате заем, който е посочил имота като обезпечение.
Как се изчислява оценката на недвижими имоти?
Факторите, които се вземат предвид при оценката на недвижими имоти, съчетават технически и правни аспекти. Основните, които определят икономическата стойност на оценката, са:
- Местоположение: Град, квартал, жилищен район и др.
- Повърхност: Две данни за повърхността могат да бъдат дадени в квадратни метри, полезни (без да се отчита пространството, заемано от стените) и изградени (понякога включително общи части на сградата).
- Разпределение: Става въпрос за изброяване на броя стаи, тоалетни или вътрешни дворове, които къщата може да има. Той също така взема предвид оценката на правилното използване на пространството.
- Състояние на опазване: Състои се от три основни категории, реновирана къща, в добро състояние и предстои ремонт.
- Използвани материали: Детерминанти при оценка на качеството на дома, кондициониране, например, енергийната оценка.
- Ориентация: Кардинална точка, към която е насочена къщата, т.е. север, изток, запад, юг и комбинациите, които могат да бъдат дадени един на друг.
- Пазарна цена: Направено е малко проучване на последните продажби, за да се знае ценовият диапазон в района.
Освен това трябва да се извършват правни проверки, които могат да ограничат стойността на оценката, като например да се знае дали те имат някакъв вид официална защита.
Стойността на даден имот обаче може да се промени с течение на времето, или поради вътрешни фактори (добавяне на подобрения), или от външни фактори (положително-отрицателно развитие на околната среда).
Пример за използване при оценка на недвижими имоти
Да предположим, че искаме да купим къща, чиято продажна стойност е около 100 000 евро. На свой ред искаме банката да финансира 100% от продажната стойност, защото сме спестили само разходите за покупка и продажба, като местни данъци или комисионна за недвижими имоти:
Оттук могат да се дадат два сценария:
- Ако оценъчната стойност е 90 000 евро и необходимият ипотечен заем е 100 000 евро, нашите спестявания, в допълнение към плащането на 15 000 евро от разходите за покупка и продажба, трябва да изплатят разликата от 10 000 евро.
- Ако стойността на оценката е 100 000 евро или повече, тя ще покрие сумата, от която се нуждаем.
Трябва да се отбележи, че не е обичайно стойността на оценката да бъде начислявана на 100% от покупната цена, като общото правило е 80%. Тоест, ако цената е 100 000 евро, оценъчната стойност трябва да бъде 125 000 евро, тъй като 80% от 125 000 евро са 100 000 евро, от които се нуждаем.
