Джини Мей е федерална правителствена агенция, подкрепена от правителството на САЩ, която работи в рамките на пазара на ипотечни кредити. Неговата мисия е да направи жилищата достъпни и достъпни за милиони домакинства, принадлежащи към най-необлагодетелстваните класи в страната и с по-малко ресурси. В същото време тя осигурява ликвидност на ипотечния пазар.
Тя изпълнява тази цел, като подкрепя ипотечни облигации (MBS), чиито основи са ипотеки, гарантирани главно от две агенции на федералното правителство, отговарят на определени изисквания и издават поредица от конкретни заемодатели. Това са Федералната жилищна администрация (FHA) и Министерството на ветераните (VA).
След това заемодателите издават MBS, чиято основа са тези ипотеки, а Джини Мей подкрепя своевременното плащане на лихви и главница по облигациите на своите инвеститори. Тези MBS се считат за една от най-безопасните инвестиции, независимо от времето на икономическия цикъл.
Въпреки че е известна като Джини Мей, пълното й име е Правителствената национална ипотечна асоциация (GNMA).
Как работи Джини Мей?
Джини Мей работи ръка за ръка с частния сектор, за да отговори на нуждите на групи в неравностойно положение в САЩ.Тя действа като обезпечение на облигациите на MBS, чиито основи са тези ипотеки.
Това позволява на заемодателите на тези кредити да получат по-добри цени, тъй като благодарение на тях тези заеми се считат за безрискови активи.
GNMA не създава, не купува или продава ипотеки и не издава MBS. По-скоро той гарантира плащането на потоците, получени от MBS. Ако заемодателите не успеят да платят, Ginnie Mae превежда парите от загубата на субекта за секюритизация, за да може да изпълни задълженията си за плащане към инвеститорите на облигациите на MBS.
На този пазар заемодателите и инвеститорите продават и купуват тези заеми, за да получат рентабилност от тях. Благодарение на този пазар заемодателите могат да спечелят излишък от ликвидност и доход за финансиране на нови заеми или нови операции. Нека имаме предвид, че заемите, които финансовата институция поддържа в баланс, отнемат години, за да изплатят и възстановят капитала. Следователно е по-изгодно за тези предприятия да продават тези пакети от заеми на инвеститори, заинтересовани да ги купят.
Преминаването е канализиране, което позволява на средствата да се преместват от едно място на друго чрез посредник, който е този, който взема комисионната.
Процес на секюритизация
Тук се случва секюритизация от частни субекти, които обединяват допустими закупени ипотеки (трябва да отговарят на критериите по-долу) в пулове от активи и издават MBS облигации. След това тези предприятия пускат облигациите на инвеститорите на пазара.
Следователно Джини Мей е на четвъртото ниво на поглъщане на загубите, ако те се появят. Както посочихме в началото, напред е длъжникът на ипотеката, държавната застраховка и ресурсите на емитента.
Изисквания за кредит и издател на MBS
Заемите трябва да отговарят на критериите за допустимост, свързани със:
- Минимално първоначално въвеждане.
- Ограничено LTV съотношение (заем / собствен капитал).
- Максимален размер.
- Минимално необходима документация.
- Закупена от кредитополучателя застраховка.
Емитентите, от своя страна, трябва да докажат съответствие с критериите за допустимост, свързани с вида на заемите, които трябва да бъдат обединени за емисиите на MBS. Например потенциалният емитент трябва да удостовери, че е ипотекополучател, одобрен от FHA, и е бил такъв поне през последните три години. В допълнение, други аспекти като следните два:
- Финансови аспекти: финансови отчети, изисквания за капитал и ликвидност, изисквания за активи и др.
- Контрол на качеството: за създаване, поемане и обслужване на ипотечни заеми.
Джини Мей изгражда
MBS имат пропускаща амортизационна структура. Това означава, че инвеститорите получават съответни лихви, тъй като кредитополучателите изплащат ипотеки, главница и лихва. В действителност това, което се случва, е, че всички амортизации на ипотечните кредити се натрупват, за да се извърши плащането на натрупаните месечно на инвеститора от фонда. От тази сума трябва да се извадят комисионните за гаранцията и обслужването. С други думи, таксите, плащани от фонда, ще бъдат по-ниски от размера на ипотеките в пула.
Що се отнася до купона, той е среднопретеглен купон, който се изчислява като среднопретеглена стойност на лихвените проценти по заемите в пула. Тук обаче трябва да се вземе предвид, че инвеститорите получават лихва върху намаляващ размер на капитала с течение на времето, произтичащ от амортизацията на ипотеките.
По отношение на среднопретегления матуритет на пула, това е средната стойност на падежите на всички ипотеки в групата, претеглена от непогасения главен баланс на всяка ипотека в пула.
Свързани рискове
Инвеститорите трябва да са наясно с рисковете, свързани с инвестирането:
- Лихвен риск: Когато лихвените проценти спаднат, броят на предплащанията се ускорява, тъй като кредитополучателите бързат да рефинансират и в резултат на това заемодателите губят лихва, тъй като непогасената основна база намалява.
- Риск от предплащане: Това се случва, когато длъжниците амортизират частично или изцяло своята ипотека предварително, т.е. извън договорения график на амортизация. В този случай ипотечният длъжник спира да плаща лихва върху тази сума и следователно инвеститорът на MBS ще получи по-малко лихва. Предплатената сума се съхранява във фонда до съответната дата и след това притежателите на облигации са „преминаващи“.