Антихрезата е договорът, с който се доставя недвижим имот като гаранция за бъдещо плащане. По този начин имуществото преминава в ръцете на кредитора, което позволява на последния да получава дохода от използването и експлоатацията на актива.
Антихрезата продължава по принцип, докато кредитополучателят не изпълни задължението си (с изключение на случаите, които ще уточним по-късно). След като тази цел бъде изпълнена, активът може да се върне на длъжника.
Обяснено още по-просто, антихрезата е договор между две страни, в който едната страна (като гаранция за плащане) дава друга на друга (в случай на неспазване на тяхното плащане) недвижим имот. Когато с предимствата на недвижимия имот или плащането на длъжника дългът изчезне, тогава недвижимият имот се връща в ръцете на длъжника.
В края на тази статия ще видим пример, но първо ще детайлизираме характеристиките на антихрезата; и правата и задълженията на страните.
Характеристики на антихрезата
Основните характеристики на антихрезата са:
- Кредитополучателят предлага обезпечение, тоест той подкрепя ангажимента си за плащане с материален актив, който в този случай е собственост.
- Антихрезата е допълнително право, тъй като е създадена да гарантира плащането на задължение и на неговите интереси, ако те са генерирани. Ако непогасеният дълг бъде погасен, антихрезата също се погасява.
- Участниците в договора са антихрезистът, който се отказва от владението на имуществото, и антихретичният кредитор, който се възползва от него.
- Антихрезистът не може да възстанови имота, без първо да изплати висящия дълг.
- Невъзможно е да се изпълнят няколко антихрезисни договора за една и съща стока, тъй като се изисква неговото лишаване от собственост. За да го обясни по друг начин, антихрезистът не може едновременно да достави имота на повече от един кредитор.От друга страна е възможно да се учредят няколко ипотеки по отношение на един и същ актив, тъй като не е необходимо длъжникът да се разпорежда с неговата собственост.
- Това е може би една от причините, поради които договорите за антихреза са по-малко популярни от ипотеките. Последните позволяват на длъжника да продължи да обитава дома им.
- Всяко законодателство определя антихрезата по различен начин. В перуанския случай например това е вещно право (незабавно и абсолютно пълномощно), по силата на което длъжникът предоставя имот на своя кредитор като обезпечение. По този начин той му дава силата да я експлоатира и да възприема нейните плодове. Перуанското законодателство също изисква като формалност договорът да бъде записан в публичните регистри.
- Договорът не се погасява само след изплащане на задължението, но с унищожаване или отчуждаване на имуществото, или ако кредиторът се откаже от антихрезата. Последното се случва, ако заемодателят счита, например, че използването на имота не генерира достатъчен доход. След това ще поискате от антихрезиста да плати дълга ви по друг начин.
Задължения и права на антихристиянския кредитор
Най-важните задължения и права на антикритския кредитор са:
- Кредиторът има задължението да пази целостта на имуществото
- Трябва да поемете разходите за основни услуги (вода, електричество, наред с други), които ви позволяват да използвате имота.
- Приемайки гаранцията, кредиторът ще се радва на плодовете от нейното използване. В случай на апартамент, например, можете да го заемете и да спестите от наем. Друга алтернатива е, че го давате под наем на трета страна, получавайки съответната периодична изгода от наемателите.
- Кредиторът първо ще събере лихвите, генерирани от дълга, ако е приложимо. След като тези финансови разходи бъдат платени, доходът от използването на имота може да амортизира част от главницата на заема.
- Ако страните са се споразумели, че няма да се начисляват лихви, плодовете от експлоатацията на актива ще отидат директно за намаляване на главницата на заема.
- В случай на неплащане, кредиторът може да поиска съдебно изпълнение на гаранцията.
Задължения и права на антихрезиста
Основните задължения и права на антихрезиста са:
- Вие имате задължението да прехвърлите владението върху недвижимия имот, като можете да поискате възстановяването му само при анулиране на дълга си.
- Можете да съдите кредитора за вреди, ако кредиторът не е усърден в управлението на имуществото.
- Вашата отговорност е да платите данъци върху имота.
- Вие трябва да поемете разходите за ремонт и поддръжка, освен ако щетите са причинени от кредитора.
- Вие се съгласявате да замените инвестицията в подобрения, която трябва да получи вашето съгласие.
- Можете да възразите срещу злоупотреба с актива, например, ако кредиторът планира да промени драстично място в имота.
Пример за антихреза
Нека разгледаме един много прост пример за антихреза. Да предположим, че Луис Антонио Оливарес дължи на Хосе Гутиерес 45 000 долара. След това и двамата подписват антихрезисен договор, за да осигурят връщането на финансирането.
Споразумението позволява на г-н Gutiérrez да заеме или отдаде под наем на трета страна един от имотите, които Olivares притежава. Срокът на договора е десет месеца, като се приема наемна цена от 4 500 щатски долара.
В този случай трябва да се отбележи, че участниците не са се съгласили да генерират лихва по заема. По този начин, след като дългът бъде изплатен, активът се връща на Olivares.